统计局4月数据点评行业报告：现实向预期靠拢

销量:月销量下降40%以上，疫情反复影响恢复点。1-4月销售金额同比-29.5%，增速较去年同期回落97.7pct和6.8pct与1月至3月相比。4月单月销售金额环比-42.7%，同比-46.6%，增速较3月下降20.4个百分点1-4。1-4月销售面积同比-20.9%，同比增速-69.0%，同比下降7.1个百分点；与1月至3月相比。4月单月销售面积环比-43.2%，同比-39.0%，增速较3月下降21.3个百分点。

4月份行业基本面继续快速下滑，销售降幅继续扩大。自2008年8月以来，销售额首次同比下降超过4%。单月销售面积8722万平方米，自2015年9月以来首次低于1亿平方米。导致商品房销售持续走弱的因素包括:1)宏观经济下行压力仍在加剧，消费端呈现疲态；2)3-4月的疫情反复阻碍了销售的恢复；3)销售疲软的房企资金链趋紧，观望情绪依然浓厚。我们认为，4月份商品房销售的绝对规模和增长指标的表现都印证了行业正在面临的预期不稳定的考验，受疫情影响的基本面拐点的到来可能会有所延迟。

据我们监测，2022年以来，全国各城市房地产放松政策出台超过150次，短期效果并不明显，市场仍处于深度调整期。但在4月底政治局会议决定“支持刚性和改善性住房需求”后，各地政策后续力度加大。随着5月15日央行下调首套房贷利率下限20个基点，需求端实质性政策继续释放。预计5-6月将是刺激销售复苏的关键节点，这取决于政策执行效果。

开发投资同比由正转负，房企拿地意愿下降严重。1-4月累计完成房地产开发投资同比-2.7%，增速比去年同期回落24.3个百分点。开发投资同比增速由正转负，为2020年6月以来首次负增长。4月同比-10.1%，较3月减少7.9pct，环比-8.5%，较3月减少5.6pct。增量端:1)1-4月累计土地成交价格同比-20.6%，降幅3.7pct与1-3月相比；土地购置面积累计值同比-46.5%，1-3月下降4.7pct，3月边际改善后降幅再度扩大。2)1-4月新开工面积同比-26.3%，增速比去年同期下降42.8个百分点，比1-3月下降8.8个百分点。存量方面，1-4月累计房屋施工面积同比-0.0%，增速较去年同期下降10.5pct，下降1.0pct与1-3月相比；房屋竣工总面积同比-11.9%，增速比去年同期低29.8个百分点，比1-3月低0.4个百分点。

投资和新开工数据下滑幅度的加大，反映出目前房企投资意愿下滑严重，存量建设提供的开发投资支撑相对有限。我们认为，房企融资支持、预售资金监管等供给侧政策仍有边际改善空间，但预计在明确的销售拐点到来之前，开发投资将继续下降。

到位资金继续下降，各项指标降幅扩大。

左侧抓并购，右侧抓集中度提升。

4月份行业销售降幅继续扩大，市场仍处于深度调整期。近期房贷利率等实质性利好为需求改善奠定了良好基础。我们认为后续市场仍需房企融资端匹配需求端的利好作为补充，共同推动基本面回暖。政策“组合拳”值得期待。行业未来的beta取决于行业结构的调整、产能出清的步伐以及政策的力度；阿尔法在于MA对重点房企资产负债表和利润率的修复，逆周期加杠杆的精准，以及围绕住房场景价值的长期挖掘。推荐:1)优质龙头:金地、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2)优质成长:新城控股集团、旭辉控股集团；3)优质物业管理:碧桂园服务、招商刮起、保利物业、徐汇永盛服务。建议:第一创业、法华、金融街、越秀地产、建发国际等地方国企

风险提示:行业信用风险蔓延；销售下行周期开始；行政监管保持高压；

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