2022年1-4月统计局房地产数据点评：短期压力加大与政策持续加码仍是核

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2022年5月16日，国家统计局发布2022年1-4月房地产开发销售数据。

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需求持续下降，短期压力增大，政策有望继续加码。2022年1-4月，全国商品房销售金额/面积/均价同比-29.5%/-20.9%/-10.8%，4月同比分别为-46.6%/-39.0%/-12.5%。需求面跌幅扩大，以价换量趋势持续，短期压力加大。2022年1-4月，百强房企销售金额/百强房企销售面积/30强大中城市销售面积同比分别为-50.5%/-52.3%/-40.9%，4月分别为-59.2%/-60.7%/-54.2%。统计局的数据与微观趋势基本一致，但在4月底政治局会议后，由于因城施策，产业政策将“适度宽松”，更多高能耗城市在首付、利率、限购、限售等方面有所松动。但政策落地到居民购房信心恢复还有一个时间差，疫情的多次爆发也影响了需求改善的步伐。预计需求端的边际改善将延迟至第三季度。最近首套房利率下限降至LPR-20BP，意味着政策面更加全面。

在资金链紧张的背景下，房企要审慎补库存，保证现金流是当前的重中之重。2022年1-4月份，新开工面积同比-26.3%，4月份同比-44.2%，降幅较上月有所扩大。土地购置面积/成交价格同比-46.5%/-20.6%，4月份同比-57.3%/-28.3%。在销售大幅下滑、融资严峻的背景下，房企拿地和新开工谨慎，保障资金链安全仍是当前首要任务，预计未来几个月仍将维持低位；2022年1-4月，完成面积同比-11.9%，同比-14.2%。在资金链紧张的背景下，房企保交付压力很大，但保交付是民生底线。地方政府也积极落实属地责任，通过优化预售资金监管完成项目。预计完工上行周期仍将持续，全年节奏保持前低后高。

投资降幅扩大，资金链压力进一步加大。2022年1-4月，房地产开发投资同比-2.7%，4月同比-10.1%。资金链的收紧抑制了房企拿地和新开工的意愿，投资降幅也相应扩大。2022年1-4月，房地产开发到位资金同比-23.6%(-4.0厘)，4月同比-35.5%(-12.5厘)。降幅继续扩大，国内贷款、存款及垫款、个人按揭贷款增速均继续下降。4月房企资金/地产投资完成额仅0.98X，行业资金链压力进一步加大。

短期压力加大，政策持续加码仍是核心矛盾，维持“贝塔未满，阿尔法更强”的判断。最近首套房利率下限降至LPR-20BP，意味着政策面更全面的突破。目前仍面临较大的稳增长压力，化解房地产风险迫在眉睫。预计宽松政策将继续加码。这一轮政策演变越来越接近历史经验。宏观政策和产业政策的边际宽松，双击即可预期。目前还处于第二个beta阶段的加速期，后面是第三个和第四个阶段。全年大方向可以看好。波动都是节奏问题，系统性的卖点还远没有出现。长期的格局逻辑一直都在，短期关键在于业绩弹性和估值弹性。目前建议均衡配置有效率的国企和有信用的民企；关注保利、滨江、金地、万科等。一旦政策如期加速，优秀的腰私领袖会表现出更大的弹性，比如新城的开发。下半年可以关注资产良好的“脱险”房企。此外，优质地产股也进入了战略配置窗口。

风险警告

1.需求端疫情拖累高于预期，政策持续加码节奏不确定；2.腰房企信用修复进度低于预期。

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