中国金茂：责任央企聚合资源势能稳健运营助力高质量发展

上半年，受国内经济增速放缓影响，房地产市场仍处于深度调整阶段，房企面临的挑战持续加剧。在中化集团的支持下，中国金茂发挥央企的资源聚合能力，积极应对市场变化，在夯实“城市运营商”战略定位的同时，持续推动“双轮两翼”升级，旗下开发业务、商业+酒店、金茂服务、绿金板块均实现稳健发展。

近日，中国金茂公布2023年中期业绩。期内，公司实现签约销售额860亿，同比增长23%；回款909亿，回款率达106%；行业排名上升至第11位，稳列第一梯队。

从规模转向效益 财务指标更趋稳健

1-6月，房地产市场景气度短暂回升后再度下滑，经营形势错综复杂。尽管市场环境风云变幻，但中国金茂凭借过硬的产品力和敏锐的市场嗅觉再获佳绩。其中，北京、上海、青岛三城签约额均破50亿元，特别是北京实现签约额、回款的“双百亿”业绩。

一些明星项目更是逆市热销，“金茂现象”再度上演。例如，北京·永定金茂府、上海·静安天悦、北京·望京樾、上海·橫沔玖境、青岛·崂山大云谷金茂府等5个项目的单盘签约额均破20亿元；南京·秦淮金茂府、宁波·花漫里首开当日分别去化93%、81%；上海·橫沔玖境加推当日去化更是达100%。

不论整体销售，还是单盘表现，中国金茂的成绩单均超预期。“中国金茂上半年的销售业绩主要得益于两方面。一是合理安排供货，重点保证流速高的项目供货量充足，特别是集中开盘的项目要保证所有供货；二是紧抓销售，从春节开始抓返乡客流，3月市场出现窗口期，内部也做了调整。二季度市场回落但有余温，借助一线和强二线城市行情延续，公司内部也细化了指标的管理重点，通过各种营销办法实现成交。”中国金茂高级副总裁宋镠毅指出。

中国金茂总裁陶天海表示，过去中国金茂在规模方面发展较快，当前坚持适度规模的同时，转而更为关注效率、提升盈利能力，适度投资，追求城市聚焦、板块聚焦、产品聚焦等。

进入8月，房地产市场正式迎来转机，重磅政策持续落地。广州、深圳、上海、北京等四个一线城市先后出台“认房不认贷”；首套、二套首付比例低至2成、3成，住房存量贷款利率也将下调。

针对下半年的市场形势，宋镠毅透露，公司将重点迭代产品，对金茂府进行升级，打造金茂府3.0，通过产品实现溢价并获得客户口碑，从而带动整体销售。

业绩稳步发展，离不开中国金茂安全的财务底盘。尤其在行业持续下行的背景下，财务安全和风险敞口成为企稳的重要命脉。秉持央企优势，中国金茂期内获取了多笔低成本的开发贷和持有物业抵押贷，融资优势凸显。例如，北京永定金茂府项目开发贷利率仅为2.4%；以北京金茂万丽酒店为资产的抵押贷利率低至2.9%，且年期长达15年。

截至6月底，公司一年内到期债务占比降至14%，外币债务占比降至30%，存量债务平均期限5.78年。在合理控制债务规模的基础上，中国金茂实现了“降短期、升长期；降境外、升境内”的债务管理目标，并保持“三道红线”全部绿档，且获得标普、惠誉、穆迪等评级机构的全投资信用评级。

财务状况稳健的背后，是中国中化对中国金茂在融资、风控等方面的支持。中国金茂董事长张增根认为，中国中化把合规、风险控制放在首位，在市场下行期间，中国金茂也继承了中国中化合规和风险控制的基因。

夯实资产运营 保障现金流与增值收益

依托早年布局的城市运营赛道，中国金茂通过强大的规划能力、资金能力、运营能力、产业导入能力、品牌影响力等拥有较为成熟的资产运营板块。期内，公司的零售商业和酒店经营均迎来强劲增长。

零售商业方面，中国金茂抓住疫情后消费市场恢复的机会，精准发力。其中，商业销售额同比增长125%至16.2亿元，商业收入同比增长68%至2.52亿元，商业客流同比增长110%至3082万人次。

与此同时，新开业项目持续火爆，商铺签约率创新高。2022年底，青岛览秀城、张家港览秀城、天津金茂汇相继开业并快速引领当地消费潮流。截至7月底，青岛览秀城出租率达99%，张家港览秀城出租率97%，天津金茂汇出租率也达94%。

酒店方面，凭借出色的资产管理能力，抢抓市场复苏机遇，在上半年实现了优异业绩。其中，收入同比猛增109%至10.7亿元，经营毛利同比增长212%至5.3亿元；EBITDA水平同比增长11倍，较2019年超14%，创下历史新高。

立足对行业发展趋势的预判，中国金茂在城市运营战略基础上进行了优化，“基于当前形势，公司今后城市运营的重要方向是增加一些核心城市的优质综合体项目，尤其是既适合持有，又能够附带部分高毛利开发的项目。”陶天海表示。

不难发现，商业+酒店的持有，使中国金茂的资产运营在获得稳定现金流的同时，也实现了增值收益，为其“双轮两翼”的战略落地持续蓄力。

针对这类持有型物业，中国金茂也做了很多资本方面的尝试，包括REITs。首席财务官乔晓洁坦言，消费类REITs的落地，实际上可以盘活存量驱动增量，能够打通重资产投融管退的闭环，给持有型物业提供了很好的机会，同时也是提升自身运营水平的机会。

两翼齐飞 构建新增长点

除提升“地产开发+持有运营”的“双轮”业务外，以“双轮两翼”为战略的中国金茂也在“两翼”赛道中积极拓展。在今年中期业绩会上，陶天海明确提出:“中国金茂一方面将继续通过提质增效稳住开发基本盘，另一方面将着力把持有、服务和科技打造成公司第二曲线。”

毋庸置疑，“两翼”包括“服务翼”和“科技翼”，即金茂服务与绿金板块，在夯实品牌央企竞争力的同时，也形成了新的利润增长点。

上半年，金茂服务管理规模稳步提升，在管面积增长56%至7098万平方米，营业收入增长23%至13.53亿元。除母公司持续交付核心城市的高品质项目外，金茂服务通过市场化竞争持续向外拓展。截至6月30日，金茂服务第三方在管面积同比增长89.5%，第三方在管面积占比达47.8%。

在管理规模快速扩张的同时，金茂服务也注重提升服务品质，客户满意度水平保持90分位，继续居于行业第一梯队。

在科技方面，中国金茂在“绿色健康、智慧科技”的人居方向持续探索，不断打磨核心技术能力。截至6月底，公司旗下已累计拥有11家国家级高新企业和4家“专精特新”企业。上半年，公司完成专利申请62项、累计872项；完成发明申请26项、累计289项。

技术的持续升级也助力建筑科技再提升。例如，粒子阻尼技术解决了普遍困扰行业的“噪音”痛点，并在短时间内快速落地。上半年，减振降噪产品已签约8190万，同比增长142%。

如此看来，科技的迭代持续为中国金茂的产品力注入源头活水，也让其在智慧科技、绿色健康的人居环境探索中不断构筑核心竞争力。

展望下半年，跌宕起伏的房地产市场正在迎来多重政策利好，中国金茂也将秉持自身央企属性，积极转变经营思路，通过夯实多个业务板块，以稳健的业绩表现穿越周期，迎来高质量发展。

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